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2007年03月15日
土地に絡む話
みなさんは「買い主責任」という言葉をご存知ですか?アメリカでは「デューデリジェンス」＝「不動産の購入、投資において不動産の適正な投資価値を把握するための調査。物理面、権利面さらには不動産マーケットなどの経済面から、現在または将来発生するであろうあらゆるリスクやメリットを詳細且つ多角的に調査すること。」と用語の説明はあります。
http://www.home-knowledge.com/tpc/topic16.html#02
日本では、購入した不動産に欠陥、瑕疵があった場合は原則、売主がその責任を負うこととされています。例えば、購入した土地に有害物質が含まれていたような場合には、売主に修繕や土地の浄化を求めることが可能です。（例外として瑕疵担保責任を排除する場合もあります）このようなことから、買主は積極的に不動産に関する調査や売主に対しての情報公開を求めませんでした。また、かつては不動産価格が右肩上がりで上昇していたため、不動産の値上がり益が結果的に不動産のリスクをある程度カバーできていたのです。
それが昨今では地価下落と不況により、多くの企業が生き残りのために保有不動産の売却を進めています。そのような経済環境の中で、今までのように売主に瑕疵担保責任を追及することが事実上、難しくなってきました。
また、地価の上昇も望めない現在では、不動産の収益性に着目した不動産投資が注目されています。つまり、不動産から生まれる収益が不動産の価値を左右する時代になってきたのです。収益を確保し、上手な投資をするためには、購入（投資）前に将来予想されるリスクをある程度、把握しなければなりません。
このような背景の中で、日本でも投資家の視点から不動産に関してさまざまな角度から調査する「デューデリジェンス」が浸透し始めているのです。
これは投資家や企業だけにとどまらず一般の個人の土地購入者にも言える事だとしみじみ最近は感じています。
私の仕事は、建築設計の仕事なのですが、土地の購入から関わる事も多く、また改築改修工事等であらためて確認申請を必要する物件などでは、現行の法律で立て替えが「土地の椄道義務」を果たしていない事等により建替えできない。といった物件も少なくありません。かつて新築時に土地を購入するときの慎重な確認業務がされてない事でこうしたことが起きています。個人どうしの売買または、宅建業者に何もかもお任せということでは自分の財産である不動産を守ることがとても難しい。ということを感じます。あまりにもトラブルが実際あるのです。
泣き寝入りなんて言う言葉は極端ですが、もっと個人の皆さんもこうした知識を身につけるべきだと思いました。また専門家についても調べ、自分たちの足で調査をして適切な専門家に仕事をお願いしなければ、確実な財産を手に入れる事は難しい時代になっています。
是非お施主さんたちも「買い主責任」ということを改めて自分たちの課題にしてほしいと、考えるこのごろです．